介護老人福祉施設

●介護老人福祉施設(関係法規 老人福祉法・介護保険法)

特別養護老人ホーム、省略して特養と呼ばれます。入所できるのは、要介護1から5までの人です。要介護1といえば、立ち上がりや歩行が若干不安定で、排せつや入浴などに多少の手助けが必要な人という基準です。少し足腰が弱り、手助けがいる程度ですから、元気な高齢者以外は入居でき、介護サービスを受けることができる施設となります。また、収入の問題などがある場合、老人福祉法の下で要介護認定のない高齢者でも入所できますから、一般的な民間の老人ホームに一番近いイメージです。

高齢者が居住する既存の施設や住宅の種類

高齢者向け賃貸住宅経営のメリットは第1章でご説明しました。は「サービス付き高齢者向け住宅」とはどんなものか、そしてどんな人がその経営に向いているかを説明します。

まずは、「サービス付き高齢者向け住宅」の社会的意義と運営のメリットを理解するために、高齢者の住居の現状について簡単に知っておきましょう。

高齢者を巡る住居環境は、法の改正や変化によって、様々な名称や施設、住宅が混在しています。非常に分かりにくく感じますが、現在、高齢者が居住する住居は、介護保険施設、居住施設、賃貸住宅の3種類に大別できます。 中でも、その約60%を占めているのが、「介護老人福祉施設」「介護老人保健施設」「介護療養型医療施設」の介護保険3施設です。

続く…

高齢者住宅ひまわりについて|生協

不動産投資を始めてから月日が経ち、私もやっとそこそこ儲けられるようになってきました。
これまでも色んな商品の情報を見てきましたが、その中でも思いもしない情報が目に飛び込んできました。
想像通りのインパクトを感じ、多分今までには感じた事のない、成功までの道のりが円滑にイメージすることができました。
ただ、まだ全部は了承できていないので、何度も何度も読み返してみることにしました。
この自分が気にかかる商品の名前は、高齢者住宅です。
商品説明をみる限り今の自分に必要な商品であるとは感じております。しかし本当に有効活用できるものであるかどうかは正直まだわかりません。
誰の商品かと申しますと、販売主のお名前はオレンジコープと言うそうです。
・・・あなたはご存知でしょうか。
今まで夢だと思っていたものを現実へと導き、さらには今後お金に苦労することはなというのにとても魅かれました。
しかし、悪徳の不動産投資業者も存在することも事実です。
過去に何度も同じようなきっかけで商品を買っては失敗の連続で、かなりトラウマになっております。
でも、もしかしたら、求めていた本当の商品に出会えるかもしれません。
このように、高齢者住宅について、他にも気にかかる人もいると思いますので、これについて情報提供したいと思います。

オレンジコープ高齢者住宅は、約25000000~円です。今の私にとっては、簡単に買える値段ではありません。現在、キャンペーン価格で若干下げてます。
買わなければ少なからず失敗はありません。しかし成功もないので、リスクは料金の25000000円位だけだと考え購入することにしました。
個人的にはこの商品には満足しております
高齢者住宅なら達成できるだろう…と思う人も多い気がします。
・・・しかし、現実は、思いがけずスムーズに取り組めており、これならという気持ちになってきています。
おそらくまあまあ稼げて、スキルアップもそこそこできる比較的優良な商品です。
ある意味この商品の存在価値は持っているかもしれませんが、高い価値とは言いすぎかもしれません。
「オレンジコープさん、特に改良するところはありません。」金額も妥当な金額だと思います。
この商品内容であれば、返品・返金制度がないのはそんなものなのかもしれません。
この商品に25000000円位の値打ちがあるかどうかは微妙です。もう少し安くてもいいくらいです。
これを申し込んで成功する確率は、そこそこではあるかと思います。
危険商材である可能性は低いですが、たとえ余裕資金があったとしても購入は慎重になった方がよさそうです。

 

高齢家族社会の実態と高齢者向け住宅

わが国の高齢化は二〇五〇年まですすむと冒頭にのべましたが、これは寿命が延びたということだけではなく出生率の低下、つまり子どもの数の減少と相まって生じる現象です。

厚生省の人口動態統計によれば一九九七年度の合計特殊出生率一人の女性が1生の間に生む平均の子どもの数が過去最低の1.39になったとありましたが、それにともなって見のがせないことは、わが国の世帯を同一にする家族に変化が生じてきていることです。図2-Iは五年ごとに集計される国勢調査の過去一〇年間の世帯内容です。 全体の世帯数はふえているにもかかわらず、、独世帯がふえ、なかでも六五歳以上の高齢世帯がふえてきています。どこに安住の地を求めるかは個人の資産状況や健康状態によって変わると思いますが、最低の自由な生活を確保するにはこのような高齢者住宅があるというのも知っておくと良いでしょう。

仮に生活保護に頼る高齢者となった場合はサービス付き高齢者向け住宅(一例として参照:サ高住おひさま空室状況)が良いでしょう。

仮に余裕ある高齢者になった場合は分譲シニアマンションタイプの高齢者住宅が良いでしょう。

「長寿社会」は「高齢家族社会」という家族世帯の構造変化をもたらし、それによる新たな問題も出てきています。前章にのべましたように「長寿社会」の高齢者の住宅づくりは、住宅の構造や空間や住宅設備機器の最初のステージのあり方を見なおし、そして時や場合に応じて住みやすく手入れしながら快適さを維持していくことですが、これだけでは人生の長い期間(スパン)のなかで「いつでも今が快適であるというには不十分です。

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高齢者住宅経営における補助金の利用

高齢者住宅経営への追い風は融資面だけではありません。「サービス付き高齢者向け住宅」の整備は国、地方自治体がともに推進すべき重要施策としていることから、補助金の利用も見込めるのです。

国は高齢者等居住安定化推進事業として平成23年度に325億円の予算を充てており、「国土交通省・厚生労働省が連携して行う高齢者住まい法改正により位置付けられる『サービス付き高齢者向け住宅』の建設・改修費に対して、国が民間事業者・医療法人・社会福祉法人・NPO等に直接補助を行う」としています。

これまでの介護保険施設の建設は地方自治体、公益法人にしか認められていませんでしたが、これからは民間事業者も参入、補助を受けて建設できるようになったのです。(住まい、ソフトとしての介護サービスを両輪とした制度ですから、当然、その補助金は住宅、高齢者生活支援施設の建設費双方に及びます。また、新築だけでなく、既存の住宅を改修する場合にも適用されますから、収益の上がらない不動産物件を改修して新制度に即した施設に造り直すことも考えられます。また、「サービス付き高齢者向け住宅」の買い取りにも適用されます。

具体的な補助率は193ページの通り。法に定められた基準を満たし登録された「サービス付き高齢者向け住宅」を造る場合、新築物件については圭尸当たり100万円を上限に建設費の10分のIを、改修時はI戸当たりの上限は同じで、3分の1までを補助してくれます。

また、住宅と併設するデイサービス等の生活支援施設に対しては、―施設当たり1000万円を上限に建設費の10分の1(改修の場合は3分のI)が補助されます。

規模や立地などにもよりますが、10分のIまで補助があり、前述のように低利の融資が使えるわけですから、同じ不動産投資といっても従来のアパート経営より、はるかに安全な資金計画ができます。

今後の「サービス付き高齢者向け住宅」

日銀の意向を受け、各金融機関は投融資を加速していますから、今後の「サービス付き高齢者向け住宅」建設には力強い追い風があるといえます。

融資ではもうひとつ、住宅金融支援機構の事業者向け融資についても触れておきましょう。平成2212月に閣議決定された「独立行政法人の事務・事業の見直しの基本方針」において、金融機関については民間での実施や他の手段で代替できるなど、政策的意義が低下している金融関係事業は廃止とされましたが、逆に政策的意義が高く引き続き独立行政法人で実施すべきと考えられるものについては、リスク審査を強化するなどして、財務内容の健全化を進めるとされました。つまり、民間が代替できる事業は撤廃し、政策的に必要なものは残すということです。

では政策的に必要な融資とは何か。同方針では「高齢者向け住宅(医療や介護と連携した『高齢者支援サービス付き住宅(仮称)』)について、他省庁もらえる状況となっています。

今後、多少変化はあるにしても、「サービス付き高齢者向け住宅」を建てる事業者に有利な状況は変わらないはずです。融資面で見ると民間金融機関、住宅金融支援機構のいずれもが建設を後押しする状況にあり、非常に有利な状況だということがいえます。

日銀主導の成長融資制度が利用できる|サービス付き高齢者向け住宅

平成23年4月に改正高齢者住まい法が公布され、既存の高齢者向け住宅である、高円賃、高専賃、高優賃(地域優良賃貸住宅高齢者型)が、「サービス付き高齢者向け住宅」として一本化されたのです。

この改正法の施行により、一般の方たちに「サービス付き高齢者向け住宅」の運営のチャンスが広がり、今まで医療法人、社会福祉法人などの公益法人や一部の民間企業が独占していた高齢者向け賃貸住宅事業に参入しやすくなりました。

超高齢社会に突入しているにもかかわらず、高齢者に対応できる住宅整備は全く追い付いていません。通常の賃貸物件では、空室率や家賃の未納問題などが山積ですが、高齢者向け賃貸住宅の需要は高く、安定した収益が望めます。

しかも、特定事業者だけの特権であった、補助金、税の軽減などを受けられるというメリットもあります。

では、「サービス付き高齢者向け住宅」経営の優位性について様々な視点で見ていきましょう。

不動産投資をする場合は、金融機関からの融資が大きなポイントになります。金融商品への投資では、その資金として融資は利用できませんが、不動産投資であれば可能です。ですから、少ない自己資金でも大きな投資が実現できます。投資の専門用語ではレバレッジを利かせるという言い方をしますが、どれだけ有利に多額な資金を融資してもらえるかで、資金計画の安全性、収益性が左右されるのです。

そこでもやはり、これからの「サービス付き高齢者向け住宅」建設は有利です。日銀も国土交通省、厚生労働省同様に、民に任せた需要創出、財政再建を推し進めようとしているからです。

サービス付き高齢者向け住宅の経緯

2013年2月和歌山県にオレンジコープがサービス付き高齢者向け住宅「おひさま」を建設(入居受付中)。全国に広がる1人暮らしの高齢者などが安心して住める介護付き住宅であるところのサービス付き高齢者向け住宅が法整備されるまでの経緯はどのようなものだったのでしょうか?

まず、高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)は、高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅のこと。規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができるほか、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。

そして、高齢者専用賃貸住宅(高専賃)は、高齢者の入居を拒まない賃貸住宅(高齢者円滑入居賃貸住宅尨咼円賃)として登録されたもののうち、専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅として登録されたものをいう。 高専賃の登録に当たっては、介助を考慮した住宅の構造や設備であることなど、高齢者円滑入居賃貸住宅として登録するための一定の要件を備えていることに加えて、前払家賃の取扱い、各住戸における台所、水洗便所、浴室等の有無、日常生活に係るサービスの有無などを登録しなければならない。なお、高専賃として登録された賃貸住宅のうちで、各戸の床面槓が25㎡以上、原則として各戸に台所、水洗便所、浴室等があるなどの一定の要件を満たすものは適合高齢者専用賃貸住宅(適合高専賃)と呼ばれ、都道府県知事に届け出ているものは介護保険法で規定する特定施設となることができる。

これらが、201110月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、これら3つの住宅は「サービス付き高齢者向け住宅」 (サ付住宅)に一本化された。

繰り返しとなるが、終の住まいとして和歌山市では生協がサービス付き高齢者向け住宅「おひさま」を建設している。

ホームページはこちら
http://orangecoop.jp/minori/koureisyajyutakuohisama.html

高齢者マンションに手すりをつける

巾手すり・手つかみ・手支え

高齢者マンションでも手すりは歩く、しゃがむ、立ちあがる、段を上がるといった日常の行動を大いに助けてくれるものです。手すり一本がどれだけその行動を楽にするか、使用状況を観察していますと、よくわかります。しかし実際はこの名前が示す「手すり」という使い方より「手つかみ」とか「于支え」といった使い方のほうがずっと多いのです(図1-14)。つたい歩きや立ち上がり時にはこれにつかまり力まかせにするのを見てもそことこは分かると思います。高齢者マンションには必要なところには必ず手すりが設けられています。

人間は二本の足で立ち、歩行します。しかし先にのべましたように、体の働きが低下しますと、歩行のさい、片方の足を上げるとわずかな時間でもバランスをくずしやすいので、上げた足の代わりの支えの役目を手で行います。さらに足が弱ってくるとか、腰がまがってくると前かがみの姿勢となり、体の重心が前寄りになります。場合によっては重心が体外に出てしまいますので前にのめり、手をのばして手すりをつかんで、体を引きよせるような使い方になります。つまり腕と二本の足が三脚となって安定性を保ちます。

手すりにかぎらず、お年寄りのいる家で、ある時期からテーブルやげた箱の角やソファーの背の一定個所が黒ずんできたら、そこが移動経路の大事な手の中継点です。階段の手すりは上りはしっかりつかんで体を引きあげ、下りは万一足をすべらせた場合、とっさにつかみますので、握りやすくすべらないものであることが重要です。このようなデーターの積み上げが今日の高齢者マンションの仕様に役立っているといえるでしょう。

高齢者マンションの浴室やトイレなどで、しゃがんだり立ちあがったりする行為は、自分の体をかがめたり引きあげたりするため、しっかり握りしめる棒としての手すりが必要になってきます。このように、握るという行為に対しての「手すり」は、その名から想像するようなすべりやすいものより、逆にすべりにくく握りやすい形状や材質が必要になってきます。手ざわりが冷たくないこともたいせつです。居室には木製、浴室などの水まわりには樹脂被膜あるいは厚ぬり塗装品がよいでしょう。高齢者マンションは沢山ありなすが、いずれもこのような高齢者の目線で使い勝手の良い安全なものを使用しています。また高齢者マンションでは仕様の規格を建設の基準の中にもりこまれている場合もあり、高齢者を法律でも守っていく社会の仕組みを目指しているようです。