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高齢者住宅経営における補助金の利用

高齢者住宅経営への追い風は融資面だけではありません。「サービス付き高齢者向け住宅」の整備は国、地方自治体がともに推進すべき重要施策としていることから、補助金の利用も見込めるのです。

国は高齢者等居住安定化推進事業として平成23年度に325億円の予算を充てており、「国土交通省・厚生労働省が連携して行う高齢者住まい法改正により位置付けられる『サービス付き高齢者向け住宅』の建設・改修費に対して、国が民間事業者・医療法人・社会福祉法人・NPO等に直接補助を行う」としています。

これまでの介護保険施設の建設は地方自治体、公益法人にしか認められていませんでしたが、これからは民間事業者も参入、補助を受けて建設できるようになったのです。(住まい、ソフトとしての介護サービスを両輪とした制度ですから、当然、その補助金は住宅、高齢者生活支援施設の建設費双方に及びます。また、新築だけでなく、既存の住宅を改修する場合にも適用されますから、収益の上がらない不動産物件を改修して新制度に即した施設に造り直すことも考えられます。また、「サービス付き高齢者向け住宅」の買い取りにも適用されます。

具体的な補助率は193ページの通り。法に定められた基準を満たし登録された「サービス付き高齢者向け住宅」を造る場合、新築物件については圭尸当たり100万円を上限に建設費の10分のIを、改修時はI戸当たりの上限は同じで、3分の1までを補助してくれます。

また、住宅と併設するデイサービス等の生活支援施設に対しては、―施設当たり1000万円を上限に建設費の10分の1(改修の場合は3分のI)が補助されます。

規模や立地などにもよりますが、10分のIまで補助があり、前述のように低利の融資が使えるわけですから、同じ不動産投資といっても従来のアパート経営より、はるかに安全な資金計画ができます。

今後の「サービス付き高齢者向け住宅」

日銀の意向を受け、各金融機関は投融資を加速していますから、今後の「サービス付き高齢者向け住宅」建設には力強い追い風があるといえます。

融資ではもうひとつ、住宅金融支援機構の事業者向け融資についても触れておきましょう。平成2212月に閣議決定された「独立行政法人の事務・事業の見直しの基本方針」において、金融機関については民間での実施や他の手段で代替できるなど、政策的意義が低下している金融関係事業は廃止とされましたが、逆に政策的意義が高く引き続き独立行政法人で実施すべきと考えられるものについては、リスク審査を強化するなどして、財務内容の健全化を進めるとされました。つまり、民間が代替できる事業は撤廃し、政策的に必要なものは残すということです。

では政策的に必要な融資とは何か。同方針では「高齢者向け住宅(医療や介護と連携した『高齢者支援サービス付き住宅(仮称)』)について、他省庁もらえる状況となっています。

今後、多少変化はあるにしても、「サービス付き高齢者向け住宅」を建てる事業者に有利な状況は変わらないはずです。融資面で見ると民間金融機関、住宅金融支援機構のいずれもが建設を後押しする状況にあり、非常に有利な状況だということがいえます。

日銀主導の成長融資制度が利用できる|サービス付き高齢者向け住宅

平成23年4月に改正高齢者住まい法が公布され、既存の高齢者向け住宅である、高円賃、高専賃、高優賃(地域優良賃貸住宅高齢者型)が、「サービス付き高齢者向け住宅」として一本化されたのです。

この改正法の施行により、一般の方たちに「サービス付き高齢者向け住宅」の運営のチャンスが広がり、今まで医療法人、社会福祉法人などの公益法人や一部の民間企業が独占していた高齢者向け賃貸住宅事業に参入しやすくなりました。

超高齢社会に突入しているにもかかわらず、高齢者に対応できる住宅整備は全く追い付いていません。通常の賃貸物件では、空室率や家賃の未納問題などが山積ですが、高齢者向け賃貸住宅の需要は高く、安定した収益が望めます。

しかも、特定事業者だけの特権であった、補助金、税の軽減などを受けられるというメリットもあります。

では、「サービス付き高齢者向け住宅」経営の優位性について様々な視点で見ていきましょう。

不動産投資をする場合は、金融機関からの融資が大きなポイントになります。金融商品への投資では、その資金として融資は利用できませんが、不動産投資であれば可能です。ですから、少ない自己資金でも大きな投資が実現できます。投資の専門用語ではレバレッジを利かせるという言い方をしますが、どれだけ有利に多額な資金を融資してもらえるかで、資金計画の安全性、収益性が左右されるのです。

そこでもやはり、これからの「サービス付き高齢者向け住宅」建設は有利です。日銀も国土交通省、厚生労働省同様に、民に任せた需要創出、財政再建を推し進めようとしているからです。

サービス付き高齢者向け住宅の経緯

2013年2月和歌山県にオレンジコープがサービス付き高齢者向け住宅「おひさま」を建設(入居受付中)。全国に広がる1人暮らしの高齢者などが安心して住める介護付き住宅であるところのサービス付き高齢者向け住宅が法整備されるまでの経緯はどのようなものだったのでしょうか?

まず、高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)は、高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅のこと。規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができるほか、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。

そして、高齢者専用賃貸住宅(高専賃)は、高齢者の入居を拒まない賃貸住宅(高齢者円滑入居賃貸住宅尨咼円賃)として登録されたもののうち、専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅として登録されたものをいう。 高専賃の登録に当たっては、介助を考慮した住宅の構造や設備であることなど、高齢者円滑入居賃貸住宅として登録するための一定の要件を備えていることに加えて、前払家賃の取扱い、各住戸における台所、水洗便所、浴室等の有無、日常生活に係るサービスの有無などを登録しなければならない。なお、高専賃として登録された賃貸住宅のうちで、各戸の床面槓が25㎡以上、原則として各戸に台所、水洗便所、浴室等があるなどの一定の要件を満たすものは適合高齢者専用賃貸住宅(適合高専賃)と呼ばれ、都道府県知事に届け出ているものは介護保険法で規定する特定施設となることができる。

これらが、201110月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、これら3つの住宅は「サービス付き高齢者向け住宅」 (サ付住宅)に一本化された。

繰り返しとなるが、終の住まいとして和歌山市では生協がサービス付き高齢者向け住宅「おひさま」を建設している。

ホームページはこちら
http://orangecoop.jp/minori/koureisyajyutakuohisama.html